为贯彻落实《固始县人民代表大会常务委员会关于加强物业管理工作的决定》，切实规范和加强全县住宅小区物业管理，提升基层治理效能，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《信阳市住宅小区物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，特制定《加强物业管理工作实施细则（草案）》，现向社会公众公开征求意见。如有修改意见或建议，请于2026年7月17日至2026年8月17日前通过电子邮件、信函等形式反馈至固始县住房和城乡建设局。

　　联系电话：13703765715

　　邮箱：1070167886@qq.com

　　地 址：固始县住房和城乡建设局

　　固始县人民政府办公室

　　2026年7月16日

加强物业管理工作实施细则（草案）

　　第一章 总 则

　　第一条 为贯彻落实《固始县人民代表大会常务委员会关于加强物业管理工作的决定》，切实规范和加强全县住宅小区物业管理，提升基层治理效能，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《信阳市住宅小区物业管理条例》等法律法规，结合本县实际，制定本实施细则。

　　第二条 本县行政区域内住宅小区物业管理及相关活动，适用本细则。

　　第三条 物业管理坚持党建引领、政府主导、属地负责、部门联动、业主自治、专业服务、多方参与、协商共治的原则。

　　第四条 县人民政府统一领导全县物业管理工作，将其纳入基层社会治理体系和政府目标责任考核，建立健全物业管理综合协调机制，定期研究解决重大问题。

　　第二章 管理职责与机制

　　第五条 县住房和城乡建设局是本县物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的指导、监督和管理工作，制定行业规范，负责物业服务企业及从业人员信用信息管理；组织对物业服务人及从业人员、业主委员会（物管会）成员进行业务指导、培训；指导监督住宅专项维修资金管理。

　　第六条 县发展和改革委员会负责会同县物业管理主管部门制定和公布保障性住房物业服务收费政府指导价标准。

　　第七条 县公安局辖区派出所负责指导督促物业服务人加强人防，物防，技防建设和开展治安、消防安全防范工作；加强物业管理区域安全防范和秩序维护工作；依法处置任意封堵小区道路，出入口等行为；依法办理行政执法机关移送物业服务项目交接过程中的涉嫌违法犯罪案件；加强出租房屋管理；配合相关部门开展执法进小区活动，监督检查保安服务活动。

　　第八条 县城市管理局负责物业管理区域供水、供气、供热、污水处理、垃圾分类等公用事业行业管理指导工作；负责二次供水监督管理工作；指导开展二次供水设备定期清洗消毒工作，指导监督“一户一表”改造后二次供水设施移交、维护经费保障工作。负责行使法律法规规章规定的行政处罚权及相应的行政强制措施，对相关职能部门移交的物业管理区域违法建筑、违规装修和毁坏绿地等行为依法行使行政处罚，处理各类不文明养犬违法违规行为；开展对经营性停车场的监督，配合相关部门处理物业管理区域内“僵尸车”；监督指导生活垃圾处理设施建设管理工作。

　　第九条 县市场监督管理局负责对物业收费价格公示和违规收费的监督检查；受理物业管理区域违反市场监管投诉（含价格违法、利用不公平格式条款侵害业主权益等），并依法进行处理；加强电梯等特种设备安全和强制检定计量器具监管，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备行为；协调组织调查处理物业服务区域内的特种设备安全事故。

　　第十条 县应急管理局负责指导、协调物业管理方面生产安全事故应急救援和事故调查处理。指导有关单位做好防灾减灾宣传教育工作。

　　第十一条 县消防救援局负责指导街道办事处、社区安全管理人员对物业服务人进行日常消防监督检查，按照《中华人民共和国消防法》和《河南省消防条例》相关规定对物业服务企业履行消防安全管理职责情况进行监管和依法对消防安全违法行为进行处理；督促、指导有关单位做好消防宣传教育工作。

　　第十二条 县自然资源局负责按照国家规定和城市规划要求进行新建住宅小区规划工作；落实物业管理用房、停车场（库）、小区配套养老设施和幼儿园等配套设施规划；对违法建筑进行认定，对发现擅自改变规划的行为，及时移交至有执法权的部门依法处理。所属不动产登记部门负责按照国家有关法律法规，在不动产登记时依照当事人申请明确各类公共配套设施权属，并配合查验住宅专项维修资金交存。

　　第十三条 县财政局负责保障县级物业管理部门工作经费；配合住建部门申请上级专项资金。

　　第十四条 县审计局负责对物业管理行政主管部门住宅专项维修资金使用管理情况进行审计监督。

　　第十五条 市生态环境局固始分局负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法查处物业管理区域及周边工业企业噪声、污水和废气超标等扰民行为。

　　第十六条 县司法局负责指导社会团体或其他组织设立物业纠纷人民调解委员会。

　　第十七条 县人防办负责督导物业服务人做好人防工程区域管理，对破坏、违法使用人防工程等行为进行查处。

　　第十八条 县通讯管理办公室负责牵头协调通信运营商有序进入物业管理区域进行通信基础设施建设。

　　第十九条县信访局负责物业管理问题来访的登记、接待、转送、督办，指导相关办事处及相关职能部门做好本地本部门信访调处工作。

　　第二十条相关专业经营单位负责研究制定物业管理区域供水、供电、供气、有线电视、邮政快递、通信运营等相关设施设备建设和管理标准并参与验收、交付使用和管理维护。

　　第二十一条 街道办事处、乡镇人民政府履行属地管理主体责任：

　　（一）负责组织、指导、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届，指导监督业主委员会、物业管理委员会依法履职；

　　（二）建立并落实物业管理联席会议制度，协调解决物业管理矛盾纠纷；

　　（三）负责对暂不具备专业化物业管理条件小区的托管、代管或居民自管工作的组织实施；

　　（四）指导居（村）民委员会协助开展物业管理工作。

　　第二十二条居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好以下工作：

　　（一）指导业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作；

　　（二）调解物业管理矛盾纠纷；

　　（三）监督物业服务企业履约和业主规约执行；

　　（四）参与对物业服务企业的日常检查与考核。

　　第三章 物业管理覆盖

　　第二十三条县人民政府通过政策引导、资金扶持等方式，支持扩大专业化物业管理覆盖范围。

　　对于新建住宅小区，建设单位必须按规定选聘前期物业服务企业。

　　对于已建成但未实施专业化物业管理的老旧小区、失管小区，由街道办事处、乡镇人民政府负责摸底排查，建立台账。

　　第二十四条对业主共同决定选聘物业服务企业困难的老旧小区、失管小区，可采取以下方式：

　　（一）由街道办事处、乡镇人民政府牵头，组织业主代表通过公开、公平方式选聘物业服务企业；

　　（二）由县属国有物业服务企业根据政府安排或业主委托，提供应急或基础性物业服务；

　　（三）暂不具备条件的，由街道办事处、乡镇人民政府指导居（村）民委员会组织业主进行自助式管理或聘请专人进行基础管理，并逐步向专业化、市场化过渡。

　　第四章 物业服务行为规范

　　第二十五条 严格前期物业招投标。建设单位办理商品房预售许可前，必须通过公开招投标方式选聘前期物业服务企业，招标过程接受物业管理行政主管部门监督。符合《河南省物业管理条例》规定条件的，经批准可采用协议方式选聘。

　　第二十六条物业服务收费管理：

　　（一）保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体标准由县价格主管部门会同县物业管理主管部门制定并公布。

　　（二）其他住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业应当与业主在物业服务合同中约定服务内容、标准及收费方式、标准。调整物业服务费标准的，应严格履行法定程序，与业主委员会（物业管理委员会）或业主代表充分协商，并经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　（三）物业服务企业须在物业管理区域内显著位置，长期公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、公共收益收支情况等信息。公示信息应真实、完整、清晰。

　　第二十七条建立健全物业服务企业信用评价与退出机制：

　　（一）县物业管理主管部门建立物业服务企业及项目负责人信用信息档案，定期开展信用综合评价，评价结果向社会公开。

　　（二）对服务不规范、投诉率高、整改不力或存在严重违法违规行为的物业服务企业，由物业管理主管部门责令限期整改，依法处罚，并记入不良信用记录。

　　（三）业主大会可根据法律法规和合同约定，依法解聘物业服务企业。街道办事处、乡镇人民政府应指导业主大会做好解聘、交接等工作，防止出现管理真空。对拒不退出、不移交资料和财物的，由相关部门依法处理。

　　第二十八条规范住宅专项维修资金管理：

　　（一）县物业管理主管部门应优化维修资金归集、使用流程，建立应急维修使用快速通道。对于屋顶漏水、电梯停运、消防设施故障等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，按照应急程序使用维修资金。

　　（二）明确维修资金使用分级审核标准，简化小额维修资金使用程序，提高使用效率。

　　（三）定期公布维修资金交存、使用、结存情况，接受业主监督。

　　第二十九条物业服务企业应落实安全生产主体责任，按照合同约定和规定做好以下工作：

　　（一）定期检查维护物业管理区域内的人防工程、消防设施设备，确保消防通道、疏散通道、安全出口畅通。

　　（二）做好电梯等特种设备的日常运行维护，配合做好年检。

　　（三）配合供水、供电、供气等专业单位做好相关设施设备的安全管理。

　　第五章 小区治理水平提升

　　第三十条街道办事处、乡镇人民政府应加大业主委员会组建力度。符合成立条件的住宅小区，应当指导成立业主大会、选举业主委员会。

　　对不具备成立业主委员会条件，或者业主委员会不能正常履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导成立物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

　　第三十一条 业主委员会、物业管理委员会应依法履职，代表业主利益，监督和协助物业服务企业履行合同，协调处理物业管理事务。

　　第六章 执法与问题整治

　　第三十二条 县人民政府组织制定物业管理综合执法清单，明确住建、城管、公安、应急、市场监管、消防、人防等部门在物业管理区域内的执法职责、流程和时限。

　　第三十三条 建立“街道吹哨、部门报到”协调处置机制。街道办事处、乡镇人民政府对巡查发现或群众反映的物业管理违法违规问题，应及时协调相关执法部门现场处置。相关部门应依法及时查处。

　　第三十四条常态化整治以下突出问题：

　　（一）占用、堵塞消防通道、疏散通道；

　　（二）违规私搭乱建，破坏房屋承重结构；

　　（三）“飞线充电”，电动车违规停放充电；

　　（四）毁绿种菜，占用公共绿地；

　　（五）高空抛物；

　　（六）噪声、油烟污染扰民；

　　（七）违规饲养动物；

　　（八）物业服务企业侵占业主公共收益；

　　（九）限制业主合理购水购电；

　　第三十五条 对经催缴仍拒不交纳物业服务费的业主，物业服务企业可依法提起诉讼。建议县人民法院建立物业服务纠纷案件快立、快审、快执绿色通道。

　　第七章 宣传引导与共建共治

　　第三十六条县人民政府及相关部门、街道办事处、乡镇人民政府应利用多种媒体平台，广泛宣传物业管理法律法规政策，曝光典型案例，引导业主树立付费购买服务意识，依法理性维权。

　　第三十七条深化“红色物业”建设，推动社区“两委”、业主委员会、物业服务企业交叉任职，发挥基层党组织在物业管理中的领导作用。

　　第三十八条街道办事处、乡镇人民政府应整合社区网格员、调解员、志愿者、社会组织等力量，建立物业管理矛盾纠纷多元预防调处化解机制，将矛盾化解在基层。

　　第三十九条 指导有条件的小区依法制定小区管理规约、业主大会议事规则，倡导文明和谐的社区文化。

　　第八章 附 则

　　第四十条 本细则未尽事宜，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《信阳市住宅小区物业管理条例》等法律法规及《固始县人民代表大会常务委员会关于加强物业管理工作的决定》执行。

　　第四十一条本细则由固始县住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十二条 本细则自印发之日起施行。